Ramil Osmanlı:İnsanlar təhvil verilməyən binalardan mənzil almaqdan çəkinməlidirlər

-Ramil bəy, insanlar adətən Bakıda torpaq alanda müəyyən edə bilmirlər ki, həmin torpaq tam olaraq ona məxsusdur , icarəyə verilir və ya ümumiyyətlə sənədi yoxdur. Ev tikmək üçün alınan torpağın həmin şəxsin xüsusi mülkiyyəti olması üçün hansı sənədlər lazımdır?
-Torpaq alarkən birinci diqqət olunası məqam torpağın mülkiyyət hüquqlarının olmasıdır. Çünki torpağın mülkiyyət hüquqları olmadıqda onun üzərində tikinti aparmaq üçün müvafiq sənədlərin alınmasında problem yaranır. İcra hakimiyyəti orqanlarına razılaşdırılma və məlumatlandırma icraatı qaydasında müraciət olunması proseduru mümkün olmur. İkinci vacib məsələ torpağın təyinatıdır. Ola bilsin ki, torpağın çıxarışı var, amma o ev tikmək üçün, yəni yaşayış təyinatlı deyil. Belə halda müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarından vətəndaşa imtina cavabı gəlir. Eyni zamanda bəzən insanlar bələdiyyə torpağını alıb onun üzərində hüquqları tam olaraq rəsmiləşdirmədən, tikintiyə başlayırlar. Bələdiyyədən torpaq alarkən, vətəndaş mütləq şəkildə həmin topağın bələdiyyənin mülkiyyətində olub, olmadığını müəyyən etməli, müvafiq qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq bələdiyyə torpağını hərrac yolu ilə almalıdır. Digər halda onun sənədləşdirilməsində problem yaranacaq.
-Yeni binalardan mənzil alarkən əsas sənədlər müqavilə və maliyyə sənədləridir. Vətəndaşlar bu sənədlərdə nələrə diqqət etməlidir?
-İnsanlar təhvil verilməyən binadan ev almaqdan çəkinməlidirlər. Çünki, həmin tikilinin başa çatması hələlik sual altındadır. Burada təkcə hüquqi risklər deyil, eyni zamanda təbii risklər də var, yəni fövqəladə hallarla bağlı risklər və sair. Bəzən başqa hallar da olur. Məsələn, tikintini aparan investorun başına hansısa hadisə gəlir və ya tikinti prosesində baş verən ciddi qanun pozuntusu nəticəsində dövlət bu tikintini dayandıra bilər. Ona görə vətəndaşlar bir qayda olaraq çalışıb hazır binalardan ev almağa üstünlük verməlidirlər. Bu halda da vətəndaş həmin tikilinin ilkin hüquqi sənədləri ilə tanış olmalıdır. Tikintinin inşaat pasportu, icazə sənədi, tikinti nişanı varmı? Həmçinin tikintinin aparılması zamanı onun istismara qəbul olunması üçün problem yarada biləcək hər hansı irad, təklif və qeydlərin olub-olmadığına da diqqət etmək lazımdır.
-Təhvil verilməyən binadan mənzil alan vətəndaşlar mənzilin çıxarışını necə əldə edə bilərlər?
Mənzilin çıxarışının əldə olunması üçün tələb olunan sənədlər: alqı-satqı müqaviləsi, maliyyə arayışı və tikilmiş evin təsdiq olunmuş eskiz layihəsidir. Bununla yanaşı mütləq şəkildə binanın istismar aktı olmalıdır. İstismar aktı vətəndaşa təqdim olunmur. Amma müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarına, Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinə təqdim olunubsa, reyestr xidməti həmin ünvanı sistemə daxil edən kimi, binanın istismar aktının olub, olmadığı görünür. Əgər istismar aktı varsa, qeyd olunan sənədlər təqdim olunubsa, çıxarış verilməsində heç bir problem olmur. Müvafiq rüsum və xidmət haqqı ödənildikdən sonra, vətəndaş müəyyən müddət sonra sənədini ala bilir.
-Bəzi hallarda vətəndaşlar yeni binalardan mənzil alır 100 kv. metr adı ilə, sonra məlum olur ki, əslində sahəsi daha azdır. Belə problemlərlə qarşılaşmamaq üçün vətəndaşlara tövsiyələriniz nədir?
-İlk növbədə vətəndaş mənzil alarkən tikinti şirkəti ilə söhbət zamanı bunu aydınlaşdırmalıdır ki, şirkət mənzili tikintialtı sahə ifadəsində satır, yoxsa faktiki istifadəyə yararlı sahə kimi. Tikintialtı ifadədə bəzən mənzilin bütün divarları, daxili arakəsmələr, hətta binanın içərisindən keçən şaxta, digər qurğular üçün nəzərdə tutulmuş yerlər ora daxil olduğu üçün bəzən 100 kv. metrlik mənzildə 10-15 kv. metr, müəyyən hallarda daha çox fərqlilik yarana bilər. Amma vətəndaş pul ödəyərkən bilməlidir ki, əlavə sahələrə pul verməməlidir. Ümumi faydalı sahə isə yalnız divarların içərisində olan istifadə üçün zəruri olan sahələr hesab olunur.
-Bəzi yeni binaları tikən şirkətlər ağır kommunal ödənişlər tələb edir. Halbuki vətəndaşlar onların idarəçiliyini rədd edib, mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətini qura və özləri binanı idarə edə bilərlər. Bunun üçün sakinlər hansı işləri görməlidir?
-İlk olaraq iki nəfərdən az olmayaraq mülkiyyətçilər təsis protokolu imzalayırlar. Mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinin adını müəyyənləşdirib, qeydiyyatla bağlı Ədliyyə Nazirliyinə müraciət edilir. Vətəndaşların ixtiyarı var ki, mənzil tikinti kooperativlərini idarəetmədən uzaqlaşdırsınlar. Qanunvericilik tam olaraq buna imkan verir. Mənzil tikinti kooperativlərinin xidmət göstərdikləri ərazilərdə, vətəndaşlardan yığdıqları pulu mənimsəməsi qanunla yolverilməzdir. Qanunda göstərilir ki, kommunal üçün yığılan vəsaitlərin bölüşdürülməsi, ondan divident götürülməsi qadağandır. Bu vəsait binanın saxlanmasına, işçilərin əmək haqlarına və sair xərclənməlidir.
-Tikinti şirkətləri bina tikərkən oyun meydançası, ümumi həyət və qaraj sözü verirlər, amma bu əməldə əksini tapmır. Belə olan halda vətəndaşlar hüquqlarını hansı yolla bərpa edə bilərlər?
-Əgər bu məsələlər müqavilədə öz əksini tapıbsa, vətəndaşların bu öhdəliklərin icrasını məhkəmə qaydasında həmin mənzil tikinti kooperativindən tələb etmək hüququ var. Müqavilə öhdəliklərində belə bir şey yoxdursa, bu bir qədər çətin olur, vətəndaşların bunu tələb etmək hüquqları yoxdur.
-Mənzil bazarındakı qiymətləri necə dəyərləndirərdiniz, bu il artım, yoxsa azalma gözlənilir?
-Son 2 ildə mənzil bazarında qiymətlərin azalmasını müşahidə edirik. Son 2-3 ay ərzində ipoteka kreditlərinin bərpasından sonra aktivlik müəyyən qədər təmin olundu. Hesab edirəm ki. bu qısamüddətli bir prosesdir. Yəqin ki, qarşıdakı aylarda biz vəziyyətin başqa istiqamətlərdə dəyişdiyini müşahidə edəcəyik. İndiki halda qiymətlərin stabil olduğunu deyə bilərik. Qarşıdakı aylarda, qiymət ucuzlaşması davam edəcək.
-Hazırda vətəndaşlar yerindən asılı olmayaraq həm yeni, həm də köhnə binalardan iki-üç otaqlı mənzilləri ən ucuz hansı qiymətə əldə edə bilərlər?
-Bu ərazidən asılı olaraq dəyişir. İki-üç il əvvəl vətəndaş Əhmədli, Həzi Aslanov ərazisində yeni tikilidə mənzilin 1 kv. metrini 600 manata ala bilirdisə, bugün bu qiymət minimum 750-800 manatdan başlayır. Xırdalan, Abşeron ərazisində bu qiymətlər 450-500 manat idisə, indi 600-650 manatdan yüksəkdir. Yeni tikililərdə qiymət ucuzlaşması əvəzinə, qiymətlər artıb. Bu köhnə tikililərə də təsir göstərir. Buna baxmayaraq Xırdalan, Biləcəri kimi ərazilərdə ikiotaqlı mənzili 55.000 manatdan almaq mümkündür. Eynilə, Əhmədli, Xəzər ərazilərində də. Əgər təmir vəziyyəti pisdirsə, yerləşmə yeri nisbətən zəifdirsə ikiotaqlı mənzillərin qiyməti ən yaxşı halda 45.000 manatdan başlayır. Birotaqlı mənzillər 2014-cü ildə 45.000 manatdan başlayırdısa, indi 35.000 manatdan onları əldə etmək mümkündür.

Mənbə: interview.az