Kirayə müqaviləsi ilə mənzil alarkən ehtiyatlı olun!

Natiq Cəfərli: "Manatın məzənnəsi ilə bağlı gözlənilmız hallara görə məsuliyyət vətəndaşın üzərinə qoyulacaq"
Ekspert müqaviləni diqqətlə oxumadan imza atmamağı tövsiyə edir
"Bu cür müqavilələr vətəndaşın hüquqi məsuliyyəti üzərində qurulur. Çox təəssüf ki, bizim vətəndaşlar da bu cür müqavilələri imzalayarkən, xırda şriftlə yazılmış və 12-15 səhifədən ibarət olan bu sənədi oxumurlar. Vətəndaş sevincək olur ki, ev alacaq, mənzilinə qovuşacaq, ona görə də heç bir araşdırma aparmadan, hüquqşünaslarla məsləhətləşmədən tələsik müqaviləyə imza atır. Belə olan halda, yaranan fors-major hallar və s. Məsələlərlə bağlı məsuliyyət də vətəndaşın üzərində qalır".
Bunu Bizimyol.info saytına açıqlamasında iqtisadçı-ekspert Natiq Cəfərli deyib. O, Prezident İlham Əliyevin ötən gün təsdiqlədiyi, "Fondun yaşayış sahələrini satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə verməsi Qaydası"nda vətəndaşlar üçün gələcəkdə risk faktoru yarada biləcək məqamalrı şərh edib.
Qaydaya əsasən, kirayə müqaviləsi bağlanıldıqdan sonra tam ödəniş 3 ildən tez həyata keçirilməməli, kirayəçi aylıq ödənişin ən azı 12 mislini əvvəlcədən ödəməlidir. Müqavilə maksimum 25 il müddətinə bağlanıla bilər.
"Manatın məzənnəsindən yaranan ciddi qiymət fərqi vətəndaşın üzərində olacaq"
Natiq Cəfərli deyir ki, vətəndaşların böyük əksəriyyəti uzunmüddətli müqavilələrə üstünlük verəcəklər ki, aylıq ödənişlər daha az olsun.
"Amma manatla bağlanan müqavilələrdə fors-major kimi həm manatla bağlı ola biləcək devalivasiyalar, həm də manatın məzənnəsindən yaranan ciddi qiymət fərqi vətəndaşın üzərində olacaq. Ona görə də bu tip müqavilələr bağlayarkən mütləq hüquqşünaslarla məsləhətləşməli, daha yaxşısı, imzalama və digər proseslərdə hüquqşünasla birgə iştirak etməkdir. Bununla da bütün gözlənilməz hallarda yaranan məsuliyyətləri öz çiyinlərinə götürməyin qarşısını ala bilərlər. Çünki bu kimi hallarla bağlı məhkəməyə müraciət edəndə, müqaviləni o cür imzaladığına görə, məhkəmə də onların xeyrinə qərar verə bilmir.
Tam əminəm ki, manatın məzənnəsi ilə bağlı məsələ müqavilələrdə xüsusi qeyd ediləcək və məsuliyyət vətəndaşın üzrəinə qoyulacaq. Çünki 10, 15, hətta 25 ildən sonra manatın məzənnəsinin necə olacağını heç böyük ekstrasens qaviliyyətləri olan insan da proqnozlaşdıra bilməz. Ola bilər ki, neft və digər amillərə görə 5-10 ildən sonra Azərbaycan manatı dollar qarşısında ciddi dəyər itirsin.
"Müqavilələr çox sərtdir"
Qaydalara görə, kirayəçi nəzərdə tutulmuş öhdəlikləri pozduqda, habelə ödənişləri 60 gün gecikdirdikdə müqaviləyə xitam verilə bilər. Kirayəçi kirayə hüququnu başqa şəxsə ötürmək barədə Fonda müraciət etdikdə, bu müddət 30 günə qədər uzadıla bilər. Fond kirayə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verilməsi barədə qərar qəbul etdikdə, bu barədə kirayəçiyə və ya onun vərəsələrinə 3 iş günü müddətində bildiriş göndərməlidir.
Fondun mülkiyyətində olan yaşayış sahəsi iqtisadi cəhətdən səmərəli olmadıqda (daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər azaldığı halda və s.) daşınmaz əmlak əldə edilmiş qiymətdən 20% ucuz olmaqla, hərrac yolu ilə satıla bilər. Amma buna Fondun Himayəçilik Şurası qərar verməlidir.
Ekspert vurğulayır ki, müqavilələr də çox sərtdir. "Əvvəlki aylarda ödəniş etməyinə baxmayaraq, 2 ay – 60 gün ödəniş edə bilməyən şəxs artıq kirayə müqaviləsindən məhrum edilə bilər. Müqavilə şərtlərinə çox diqqətlə baxmaq lazımdır ki, belə bir çıxılmaz vəziyyətə düşən vətəndaşlar heç olmasa həmin vaxtadək ödədikləri məbləği geri ala bilsinlər. Çünki tikinti şirkətlərinin marağındadır ki, 2 ay ödəniş edə bilməyəndə, həmin mınzili ödəniş etmədən sənin əlindən alsın. Bu şərt müqavilədə qeyd edilsə, sabah məhkəmə yolu ilə də həmin vəsaitləri geri almaq mümkün olmayacaq".
"Müsbət tərəf odur ki hüquqi baza yaradıldı"
Natiq Cəfərli deyir ki, indiyədək də bir çox tikinti şirkətləri uzunmüddətli şərtlərlə məzil satışı ilə məşğul olurdu. O vurğulayır ki, yeni qaydaların müsbət tərəfi bu münasibətlərdə hüquqi bazanın yaradılmasıdır.
"Tikinti şirlətləri əvvəllər də mənzillərlə bağlı uzunmüddətli müqavilələr bağlayırdı. Ancaq tikinti şirkətləri ilə belə müqavilələrin bağlanması bəzi dələduzluq faktlarının yaranmasına səbəb olurdu. Yəni bir mənzilin bir neçə adama satılması faktları aşkarlanırdı deyə, bunun bir qanuni, hüquqi bazası yaradıldı.
Bu sistemin ipoteka ilə fərqinə gəlincə, ekspert deyir ki, ipoteka yalnız banklar vasitəsilə müqavilə bağlanmasını tələb edir, burada isə tikinti şirkətlərinin özləri ilə də birbaşa müqavilə bağlana bilər. "Ancaq burada İpoteka Fondu da bazara mənzil çıxara bilər. Yəni əvvəllər ipoteka müqaviləsinə əsasən alınmış və ödənişləri edilmədiyinə görə İpoteka fondunun balansına keçmiş bimaların da kredit zəmanəti ilə kirayə verilməsi mümkündür".
Yeni qaydaların əmlak bazarına təsiri: ucuzlaşma, yoxsa bahalaşma?
Əmlak məsələləri üzrə ekspert Nüsrət İbrahimov bizimyol.info saytına açıqlamasında deyib ki, qaydaların tətbiqinin əmlak bazarına necə təsir ghöstərəcəyini demək çətin olsa da, bazarı sabitləşdirici faktor kimi qiymətləndirilə bilər. "Azərbaycanın əmlak bazarının tutumu çox kiçik olduğu üçün, buraya əlavə vəsait atanda, dərhal qiymətlər sıçrayışla artır. Yaxud da əksinə, vəsait çıxaranda qiymət sürətlə düşür. Bu da təbii ki, iqtisadi baxmdan arzuolunmazdır. Ona görə də bazarın tutumunu artırmaq lazımdır. Bunun üçün isə belə layihələr həyata keçirilir".
Ekspert deyir ki, digər faktor insanalrın sosial problemlərinin həllidir. "Yeni qaydalar da daha çox aztəminatlı ailələrin mınzil şəraitinin yaxşalaşdırılması istiqamətində müsbət addımdır. Yeni mexanizmin mənzil bazarında ciddi ajiotaja səbəb olacağı gözlınilən deyil. Çünki bu işləri həyata keçirən qurumlar bazara da nəzarət edirlər: bazarda tələbi elıə formalaşdırılra ki, kəskin qiymət fərqi yaranmasın. Ona görə də mənzillərin qiymətndə ciddi artım da gözləmirəm".
Kimlər, necə mıənzil sahibi ola bilər?
Prezident İlham Əliyev yanvarın 26-da fərman imzalayıb. "Azərbaycan Respublikası İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun yaşayış sahələrini satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə verməsi Qaydası" Fondun yaşayış sahələrini almaq və satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə verilməsi ilə bağlı ümumi məsələləri müəyyən edir.
Qaydaya görə, kirayəçi Azərbaycan Respublikasının vətəndaşı olmalı, müraciət etdiyi tarixə isə kirayəçinin bank kreditləri və digər borcları olmamalıdır.
Satmaq öhdəliyi ilə kirayə müqaviləsi – kirayə müddətində kirayəçiyə yaşayış sahəsini satın almaq hüququ verən və yaşayış sahəsini kirayəçinin istifadə etməsi, aylıq ödənişin müəyyənləşdirilməsi və ödənilməsi, habelə yaşayış sahəsinin kirayəçinin mülkiyyətinə keçməsi ilə bağlı məsələlərin tənzimlənməsinə dair Fondla kirayəçi arasında bağlanan müqavilədir.
Qaydalara görə, İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu tərəfindən tam təmirli, habelə elektrik enerjisi, qaz və su ilə tam təchiz olunmuş mənzil alınacaqdır. Sonra alınan mənzil, müraciət edən vətəndaşa kirayə müqaviləsi ilə üç ildən 25 ilədək kirayəyə veriləcək.
Kirayəçi aylıq ödənişin ən azı 12 mislini əvvəlcədən ödəməlidir. Yəni, 1 illik kirayə haqqı öncədən ödənilməli olacaq.
Mənzilin kirayə müqaviləsində nəzərdə tutulmuş alış qiymətini kirayəçi tam ödədikdən sonra Fond yaşayış sahəsini kirayəçinin mülkiyyətinə verəcək və beləliklə o, kirayəçi mənzilin tam sahibi olduğunu göstərən sənəd – "kupça" alacaq.
Kirayə müqaviləsi bağlanıldıqdan sonra mənzilin alış qiymətinin tam ödənişi 3 ildən tez həyata keçirilməməlidir. Yəni, kirayəçi borcunu 3 ildən tez bağlaya bilməz. Bu isə təbii ki, ödənilməsi nəzərdə tutulan kirayə haqqının Fondun xərclərini bağlaması ilə bağlıdır.
"Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında" qanuna uyğun olaraq yaşayış sahəsi üzərində kirayəçinin kirayə hüququ dövlət qeydiyyatına alınmalı, yaşayış sahəsi müstəqil qiymətləndiricinin müəyyən etdiyi bazar qiymətindən az olmamaq şərtilə sığortalanmalıdır.
Fond kirayəçiyə yaşayış yeri üzrə qeydiyyata alınmasına kömək göstərməli, kirayəçi isə Fondun yazılı razılığı olmadan yaşayış sahəsində əsaslı təmir və yenidənqurma işləri aparmamalı, evdən başqa təyinat üzrə istifadə etməməlidir.
Bundan başqa, kirayəçi Fondun razılığına əsasən, müqavilə üzrə hüquq və vəzifələrini başqa şəxsə ötürə bilər. Kirayəçi vəfat etdikdə, müqaviləsi üzrə hüquq münasibətləri onun vərəsələrinə keçir.
Kirayə müqavilə elektron sistem vasitəsilə edilmiş müraciət əsasında, növbəlilik prinsipi ilə, Fondun razılığından sonrakı 10 iş günü ərzində bağlanılır. Kirayəçi Fondu 30 gün əvvəldən xəbərdar etməklə, kirayə müqaviləsinə birtərəfli qaydada vaxtından əvvəl xitam verə bilər.

Mənbə: Bizimyol.info